서울 랜드마크 빌딩의 소유주를 찾아서

[워커스 이슈②] 종로, 강남, 서울서남부 빌딩 소유구조 분석

국내 상업용 부동산 거래금액이 지난해 19조 원을 돌파했다. 서울은 세계 3위의 상업용 부동산 투기 도시가 됐다. 국내 재벌들은 강남 등의 알짜배기 땅에 건물을 소유하며 자산을 늘리고, 해외 자본들은 도심에서 대형 빌딩을 사고팔며 수천 억 대의 시세차익을 남긴다. 덩달아 부동산 펀드 시장도 나날이 성장하고 있다.

문재인 정부도 부동산 투기시장에 날개를 달아주고 있다. 정부는 지난 9월, 부동산 사모펀드에 집중되는 우량자산을 분산시키겠다며, 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안을 발표했다. 널뛰는 주택 가격을 잡지 못한 정부가, 서민들의 ‘주택구입’ 욕망을 ‘부동산 투기’로 배출시키려는 의도였다. 언론 또한 커피 값 5000원으로 리츠에 투자할 수 있다며 호들갑을 떨었다. 하지만 현재의 사회구조 속에서 부동산 수익의 ‘재분배’는 어림도 없는 일이다. 《워커스》가 서울 도심 지역의 대형빌딩의 소유구조와 부동산 투기자본들의 움직임을 살펴봤다.



1. 종로일대 (CBD)

서울의 중심. 광화문과 종로, 숭례문까지 이어지는 도심 일대는 그야말로 ‘빌딩 숲’이다. 수많은 화이트칼라가 마천루 사이에 모였다가 흩어지고, 관광객은 랜드마크인 빌딩을 배경삼아 인증샷을 바쁘게 찍는다. 누군가에겐 오피스 빌딩, 다른 누군가에겐 랜드마크, 특히 자본에겐 천문학적 이윤 창출의 놀이터. 자본의 ‘빌딩 쇼핑’은 어떤 모습일까.

① 서울스퀘어
명실상부 서울의 랜드마크인 서울스퀘어는 서울역 맞은편에 있다. 밤이 되면 빌딩 전면에 나타나는 LED 스크린이 많은 이의 눈을 사로잡는다. 또 드라마 ‘미생’의 배경지로 비정규직, 구조조정의 애환이 담긴 곳이기도 하다. 서울스퀘어는 지하 2층, 지상 23층의 규모로, 연면적은 13만2806㎡, 4만175평에 달한다. 상암 월드컵 주경기장 면적(7,167㎡)의 18배가 넘는다. 서울스퀘어의 주인은 대우그룹을 시작으로 금호아시아나그룹(2006년), 모건스탠리(2007년), 싱가포르 알파인베스트먼트(2010년)로 바뀌어 왔다. 지난 3월에는, NH투자증권으로 또 한 번 주인이 바뀌었다. 9882억 원, 무려 1조 원에 달하는 돈이 오갔다.

눈여겨 볼만한 점은 빌딩을 산 자가 아닌 판 자다. 싱가포르계 투자회사 알파인베스트먼트는 2010년 8000억 원에 인수해, 9882억 원에 매각했다. 1800억 원의 차익을 본 셈이다. 알파인베스트먼트는 서울스퀘어뿐 아니라 퍼시픽타워, 종로타워, 센터플레이스 등 최소 4곳에 투자한 바 있다. 알파인베스트먼트는 그동안 서울스퀘어를 소유하며 글로벌 공유오피스 업체 ‘위워크’에 약 2만㎡를 임대하며 공실률을 해소하는가 하면, GTX, 서울역 북부역세권 개발 사업 계획 등으로 이득을 봤다.

사실 부동산투자회사법상 서울스퀘어의 매도자, 즉 판매한 자는 KR1리츠다. 이 리츠의 최대 투자자는 AHI홀딩스다. 알파인베스트먼트가 AHI홀딩스의 지분 100%를 소유하고 있다. 또한 법적 매수자는 싱가포르계 ARA코리아가 설정한 부동산 펀드다. NH투자증권이 이 펀드와 손을 잡고 서울스퀘어를 인수한 것이다. 매도자와 매수자 모두 기관, 개인 투자자의 자금을 모아 만든 ‘금융 상품’이다. 대다수 대형 빌딩은 이 같은 펀드를 통해 거래된다.

[출처: 구글지도]


② 그랑서울
그랑서울 빌딩은 종로의 ‘식객촌’으로 유명하다. 맛집이 한곳에 모여 있고, 피맛골을 재현했다는 컨셉 덕에 항상 사람이 북적거린다. 2개 동으로 이뤄진 지하 7층, 지상 24층 규모로 연면적은 17만5536㎡에 이른다. 그랑서울 S동의 소유주는 코크렙청진제18호 리츠다. 해당 리츠는 국민연금이 99.05%, ㈜코람코자산신탁이 0.95%의 지분을 가지고 있다. 그랑서울 N동의 소유주 또한 코크렙청진제19호 리츠다. 19호 역시 국민연금이 99.06%, ㈜코람코자산신탁이 0.94% 지분을 보유하고 있다. 사실상 국민연금이 소유한 프라임급 빌딩이다.

국민연금은 2014년 3월 이들 리츠를 통해 GS건설 계열사인 GLPFV1에 1조2369억 원을 주고 매입했다. GS건설은 그랑서울을 매각 후 재임대하는 방식을 택했다. 그렇게 GS건설은 식객촌에 임대를 냈고, 식객촌은 다시 20여 개 점포를 임대·운영했다. 여기서 그랑서울의 ‘식객촌 갑질 사태’가 벌어졌다. 지난해 〈매일경제〉는 GS건설이 임대료 미납을 문제로 식객촌 전체 업체에 계약 해지를 통보한 사건을 보도했다. 보도에 따르면 임대료 미납 업체는 단 한 곳이었는데, GS건설은 식객촌과 ‘통임대’ 계약을 맺었기 때문에 정당한 절차라고 맞섰다. 결국 해당 사건은 소송 전으로 비화됐다. 당시 한 입점 업체 관계자는 40평 규모 점포의 월세가 2700만 원에 달한다고 호소하기도 했다. 임차인들은 막대한 월세 외에도 식객촌에 수수료를 지불하고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 이 문제에서 건물의 실소유주인 국민연금이 언급되지는 않았다.

③ 종로타워
종각역 사거리에 위치한 ‘종로타워’는 삼성생명이 1999년 지은 빌딩이다. 2016년 4월 삼성생명·영보합명회사는 이지스자산운용을 통해 알파인베스트먼트에 종로타워를 넘겼다. 총 거래 가격은 3700억 원. 이지스자산운용은 종로타워 매입을 위해 설정한 부동산펀드의 지분 100%를 가진 실질적인 인수 주체다. 이지스자산운용은 지난해 12월 젠스타·브룩필드파이낸셜·삼정KPMG를 매각주관사로 정하고, 올해 6월 KB자산운용 측에 4637억 원에 빌딩을 넘겼다. 이지스자산운용은 3년 만에 1천억 원에 이르는 이익을 봤다.

이지스자산운용은 국내 부동산 펀드 1위 업체로 알려져 있다. 금융감독원에 따르면 이지스자산운용은 지난해 영업이익 309억 원, 순이익 203억 원을 냈다. 현재 이지스자산운용의 최대주주는 45.5%의 지분을 가진 손 모 씨다. 손 씨는 전 국토교통부(당시 건설부) 차관을 지냈던 김대영 씨의 아내다. 김 씨는 국토부 차관 임기를 마치고, 대한주택공사 사장도 역임한 바 있다. 이후 김 씨는 이지스자산운용을 설립, 지난해까지 이사회 의장, 최대주주로 있었다. 〈연합뉴스〉에 따르면 이지스자산운용은 2012년 재정경제부 장관을 지낸 인물을 사외이사로 영입하기도 했다. 때문에 이지스자산운용이 쌓아 올린 천문학적 이익의 배경에 ‘전관 마케팅’이 자리한 것 아니냐는 비판도 나왔다.

④ 센트로폴리스
종로타워와 맞붙어 있는 센트로폴리스 빌딩은 지난해 말 준공됐다. 지하 7층, 지상 26층에 이르는 쌍둥이 빌딩으로 연면적은 14만 1474㎡이다. 최신축, 초대형 빌딩인 셈이다. 센트로폴리스를 개발한 시티코어는 지난해 7월, 빌딩을 M&G·교직원공제회· 행정공제회 등에 매각했다. 계약 금액은 1조 1221억 원. 역대 최고 거래 금액을 기록한 ‘빅딜’이었다. LB운용자산은 총 인수 자금에서 M&G에 7000억 원, 교직원공제회과 행정공제회 등에 수천억 원을 투자받아 인수했다.

현재 센트로폴리스의 최대투자자는 M&G로 영국 보험사 프루덴셜생명 계열의 부동산 투자 회사다. M&G는 세계적으로 유명한 부동산 투자 회사로 알려져 있다. 한국에서도 공격적인 투자를 벌여 업계로부터 주목을 받고 있다. M&G가 전 세계 부동산에 투자한 금액은 지난 6월 기준 50조 원(335억 파운드, 현금 포함)에 달한다. M&G는 예금보험공사가 소유하던 서초구 나라종금빌딩을 2015년에 매각하면서 1300억 원이 넘는 투자 수익을 챙긴 바 있다.

⑤ 서울파이낸스센터 등
이 밖에도 싱가포르투자청이 소유한 서울파이낸스센터의 공정가치는 지난해 말 기준 1조 1134억 원에 달한다. 2012년 9137억 원, 2014년 9600억 원, 2016년 1조 400억 원으로 몸값은 해마다 치솟았다. 광화문 앞에 있는 더케이트윈타워도 최근 7000억 원에 매각됐다. 더케이트윈타워의 주인은 베스타스자산운용(미국계 사모펀드 투자운용사 콜버그크래비스, 홍콩계 투자회사 림어드바이저스가 투자)에서 삼성SRA자산운용으로 바뀌었다. 이 거래로 미국과 홍콩 자본은 총 2천억 원이 넘는 이익을 거뒀다.

2. 강남대로 (GBD)

황금 노선인 2호선과 신분당선, 9호선이 지나다니는 교통의 요지이자 유흥의 메카, 부동산의 중심, 거기다 가수 ‘싸이’ 덕에 브랜드가치가 더욱 높아진 동네. 그래서인지 강남역 주변은 무려 20년간 서울에서 가장 유동인구가 많은 거리로 꼽힌다. 평일 기준 20만 명, 주말 기준 100만 명이 지나다니는 강남대로. 그 곳에는 수많은 음식점과 학원, 회사, 옷가게, 병원 등을 품은 빽빽한 빌딩 숲이 거리를 채우고 있다. 저 세상 얘기 같아 미처 궁금해 할 엄두조차 나지 않았던 그 곳의 소유주들. 한국 최다 유동인구 거리에 솟아있는 그 많은 빌딩들의 주인은 도대체 누구일까?

① 교보빌딩
2호선 강남역(10, 11번 출구)에서 9호선 신논현역(5, 6번 출구)에 이르는 왕복 1.52km의 강남대로 거리. 그곳 대로변 앞에 자리 잡은 널찍한 건물들의 소유주를 살펴봤다. 가장 먼저 강남역 최고의 랜드마크인 강남 교보빌딩. 그 곳의 소유주는 교보생명보험주식회사다. 1998년 착공해 2003년 완공한 교보빌딩은 지하 8층, 지상 25층, 연면적 2만8천여 평에 이르는 규모다. 1998년 당시 해당 부지의 공시지가는 1㎡당 1020만 원 선이었지만 올해엔 5690만 원으로 올랐다. 5년마다 1천만 원 이상 씩, 20년간 5배가 넘게 오른 셈이다.

하지만 이 또한 그저 공시지가일 뿐. 언론 보도에 따르면 교보빌딩의 가치는 6500억 원 이상이며, 임대 수익 또한 연 300억 원이 넘는 것으로 알려졌다. 서울의 9억짜리 아파트 722채를 소유하고 있는 것과 맞먹는 가치다. 교보생명보험은 강남 외에도 광화문 교보빌딩 등도 소유하고 있다. 지난해 기준, 교보생명보험이 소유한 토지, 건물 등 유형자산 규모는 1조 2885억 원이 넘는다. 투자부동산 규모 역시 1조 834억 원에 달한다. 지난해만 900억 원이 넘는 임대료 수익을 벌어들였다.

[출처: 구글지도]



② 금화빌딩
강남대로를 중심으로 교보문고 건너편 ‘금화빌딩’은 구두 제조업체로 유명한 ‘금강제화’ 계열 회사의 소유다. 금강제화는 본 건물 외에도 서초동과 논현동 등 강남대로에만 총 세 채의 빌딩을 소유하고 있다. 금강제화는 2010년 월드건설로부터 금화빌딩을 695억 원에 매입했고, 2017년에는 삼성물산으로부터 논현빌딩을 460억 원에 매입했다. 금강제화는 꽤 오래전부터 ‘부동산재벌’로 명성을 떨쳐왔다. 실제로 ㈜금강의 토지자산은 약 2266억 원, 건물자산은 약 526억 원으로, 전체 자산의 65%가량을 차지하고 있다.

현재 금강제화는 비제바노, 금화, 레스모아, 신화, 금강, 기운 등 10개 회사를 거느리고 있다. 금화빌딩을 소유하고 있는 비제바노는 약 782억여 원의 토지와 70억여 원의 건물자산을 갖고 있다. 눈여겨 볼 점은 제화 전문 기업인 비제바노의 지난해 매출액(111억 원) 중 52.5%가 임대매출액(58억 원)이었다는 점이다. 상품매출액은 38억여 원으로 매출액의 34.4%를 차지했다. 지난해 기준, 금강제화 10개 계열회사가 소유한 토지, 건물 자산은 5700억 원이 넘는다. 사실 이마저도 공시에 따른 것이어서 실제 가치는 훨씬 클 것으로 보인다. 언론 보도에 따르면, 금강제화 오너 일가가 소유한 부동산 역시 상당한 것으로 알려져 있다.

③ YBM강남센터, 파고다타워
토익 시장에서 막대한 부를 축적한 학원자본들도 부동산 재벌로 거듭나고 있다. 강남대로에 위치한 YBM강남센터는 YBM그룹 계열 회사인 와이비엠개발 소유다. 건물 가치만 1500억 원이 넘는 것으로 알려져 있으며, 이 말고도 강남역 인근에 2채의 빌딩을 더 소유하고 있다. 기업공시에 따르면, 지난해 기준 와이비엠개발의 토지 자산은 564억여 원, 건물 자산은 391억여 원이다. YBM그룹은 어학교육 사업 이외에도 여러 관계 회사들을 통해 부동산 임대 사업을 벌이고 있다. 지난해 기업공시에 따르면, YBM홀딩스를 포함해 7개 관계 회사가 소유한 토지 및 건물 자산은 3천억 원을 웃돈다. 이들이 연간 벌어들이는 임대수익은 약 194억 원이다. 파고다교육그룹이 보유한 강남역 ‘파고다타워’ 빌딩 역시 예상 시세가 2440억 원을 웃도는 것으로 알려져 있다. 종로에도 파고다 종로타워를 소유하고 있으며 최근 매각을 추진하고 있다.

④ ABC마트 강남본점 빌딩, 점프밀라노
신발 편집숍으로 유명한 일본 기업 ABC마트 역시 강남과 명동 일대에 알짜배기 빌딩을 소유하고 있다. 언론 등에 따르면, 강남과 명동 일대 소유한 빌딩 2채의 시세만 1200억 원을 호가하는 것으로 알려졌다. 이랜드그룹도 강남대로에 위치한 연면적 5600여 평 규모의 ‘점프밀라노’ 건물을 소유하고 있다. 2015년 1천억 원대에 매입한 해당 빌딩은 현재 1천억 원 중 후반 대로 가치가 상승했다. 점프밀라노 빌딩을 소유한 이랜드리테일은 지난해 기업 공시에서 소유 토지의 재평가 금액으로 1조 550억 원 가량으로 산정했다. 이랜드리테일의 유형자산 규모는 1조 6165억 원을 웃돌며, 이들이 소유한 투자부동산의 가치는 327억 8800만 원이다.

⑤ 이 밖의 강남의 슈퍼리치들
다이소의 지주회사인 주식회사 한웰도 강남에 ‘한웰빌딩’을 소유하고 있다. 지난해 기준, 한웰의 토지 및 건물자산은 1385억 원을 웃돌았으며, 연 임대매출액만 126억 원이 넘는다. 일부 부동산 자산가들도 강남대로에 단독으로 빌딩을 소유하고 있다. 지난 2016년 ‘쉑쉑버거’는 강남대로의 대연빌딩에 국내 1호점을 오픈했다. 사람들이 몰리는 유명 프랜차이즈의 입점은 그 자체로 건물 가치를 상승시킨다. 해당 빌딩은 강남에 거주하는 남 모 씨가 단독으로 소유하고 있다.

3. 서울 서남부 (YBD)

서울 서남부 지역은 도심과 외곽지역을 연결하는 중요한 위치에 있다. 또한, 지하철 1호선, 2호선, 4호선, 9호선이 연결돼있어 강남을 비롯한 주요 지역으로의 접근성도 뛰어나다. 이 뿐 아니라 여의도 한강 공원은 서울 도심의 휴식처로 자리매김했다. 영등포역에 위치한 타임스퀘어는 2017년 기준 서울시 교통유발부담금 2위를 기록하며 유동인구 발생의 핵심 장소이자, 상업적 역할까지 톡톡히 하고 있다. 신도림-영등포-여의도로 이어지는 서울 서남부의 주요 랜드마크들의 소유구조를 들여다봤다.

[출처: 구글지도]



① 신도림 디큐브시티
서울 서남부 지역에는 이름을 말하면 들어봤을 법한 건물들이 있다. 먼저 ‘신도림 디큐브시티’다. 디큐브시티 오피스 빌딩은 2013년 ‘JR투자운용’이 1490억 원에 인수했다. 오피스 빌딩의 최대투자자는 국민연금(지분율 53.94%)이다. 이듬해인 2014년에는 JR투자운용이 디큐브시티 리테일을 2800여억 원에 인수했다. 디큐브시티 리테일은 연면적 11만 6587.96㎡ 규모의 복합쇼핑센터로, 현대백화점이 2035년까지 장기 임차한 상태다.

JR투자운용은 부동산에 투자·운용하고 얻은 수익을 주주에게 배당하는 리츠 및 부동산펀드운용사다. 2017년도 영업수익이 전년도 대비 55%(약 57억) 가까이 올랐으며, 설립 10년 만에 동종업계 3위에 올랐다. JR투자운용의 이방주 회장은 현대에서만 40년의 경력을 쌓은 ‘현대맨’이다. 1969년 현대차에 입사해 대표이사 사장을 지냈다. 이어 1999년 현대산업개발에서도 대표이사 사장, 2006년에는 부회장을 역임했다. 현재 이방주 회장은 JR투자운용 지분 28.3%를 보유하고 있는 최대주주다.

② 롯데백화점 영등포점
다음은 영등포역이다. 영등포역사는 1987년 롯데가 정부와 점용계약을 맺고 백화점을 지어 운영하고 있는 곳이다. 롯데백화점 영등포점(롯데백화점)은 국가에 연평균 73억 원(2011~2015년)의 점용료를 내며 30년간 영업을 해왔다. 점용료는 재산료와 영업료를 토대로 산정한다. 언론보도에 따르면, 국유지의 공시지가는 주변 사유지의 시세보다 훨씬 낮기 때문에 롯대백화점이 상당히 낮은 점용료를 내며 영업을 하는 것으로 알려졌다.

실제로 롯데백화점의 공시지가는 570만 원(1㎡당)인 반면 인근 신세계백화점 영등포점은 2400만 원(1㎡당) 정도다. 심지어 롯데백화점은 매출이 5000억 원으로 롯데백화점 중에서도 ‘알짜’ 점포로 꼽힌다. 신세계백화점 영등포점과 비교해도 매출이 900억 원이 높다. 때문에 최근 영등포역사 신규사업자 선정 입찰(최고가 입찰방식)에서 롯데는 철도공단의 연간 최저 임대료의 116%가량인 251억 5000여만 원을 써내 최종 선정됐다. 이로써 롯데백화점 영등포점은 앞으로 최소 10년, 최대 20년간 해당 부지에서 영업할 수 있게 됐다.

③ 여의도 IFC몰
2012년 들어 금융중심지인 여의도에 IFC몰이 생겼다. 국제금융센터(IFC)는 리테일, 오피스 빌딩 3동, 호텔을 포함해 연면적 50만 5236㎡에 달하는 규모다. 2016년도 말 ‘브룩필드’가 IFC를 인수할 당시 2조5500원이었던 빌딩 가치가 최근 3조2000억 원 이상으로 불어난 것으로 알려졌다.

대체 3조가 넘는 빌딩을 갖고 있는 ‘캐나다 대체투자운용사 브룩필드’는 어떤 곳일까? 브룩필드는 대체 투자 세계 시장의 양대 산맥 중 하나로 알려져 있다. 2016년 기준 브룩필드의 부동산 관련 자산운용 규모는 1480억 달러로 세계 2위를 차지했다. 현재 브룩필드가 소유한 부동산 자산은 3조 5000억 원의 ‘영국 런던 카나리 워프’와, 6조 원의 ‘미국 뉴욕 맨해튼 웨스트(건설중)’ 등이 있다. 한국에서 IFC를 인수할 당시에는 투자 목적으로 사들인 국내 상업용 부동산 중 최고가를 기록했다.

사실 IFC는 정부와 서울시가 추진하던 ‘여의도 동북아 금융허브 육성 정책’의 일환이었다. 그렇다면 ‘동북아 금융허브’라는 정부의 목표는 달성됐을까. 서울시는 IFC 사업시행사인 미국 AIG에게 토지 임대료를 면제(공사 기간)해주는 등의 특혜 논란을 일으키면서도 외국계 금융 기업 유치를 원했다. 이에 AIG도 적극적으로 해외 금융사들을 유치하겠다고 답했지만, 글로벌 금융위기로 인해 약속을 지키지 못했다. 서울시는 AIG에 금융사 유치를 수차례 요구했지만, 계약 조건에 AIG의 유치 의무에 대한 책임이 없어 무산됐다. 온갖 특혜를 받으며 지어진 IFC는 결국 해외 자본의 손에 넘어갔다. [워커스 60호]