송태경/민주노동당 정책위원
민주노동당이 이번에 제출한 주택임대차 보호법 개정(안)은 주거문제의 최대의 피해자인 무주택 서민의 전월세 안정과 실질적인 주거안정을 도모할 수 있는 제도적 장치를 갖추는데 초점을 맞췄으며, 다른 한편 임대차분쟁조정위원회를 설치할 수 있게 하여 빈발하고 있는 임대차분쟁을 신속히 조정할 수 있도록 있게 하는 동시에 불법·부당한 행위에 대해 시정권고 내지 시정조치를 할 수 있게 했다.


전월세 안정과 주거안정을 위한 장치

집없는 서민들에게 무엇보다도 필요한 것은 계약기간이 끝난 이후 “적정한 조건”으로 재계약이 쉽게 이루어져야 한다는 점이다.
현행법은 재계약을 집주인과 세입자의 사적합의에 맡겨 두고 있다. 이 때문에 경제적·사회적 약자인 세입자들의 경우 적정한 조건으로 재계약을 하는 것이 쉽지 않고, 또한 집주인이 특별한 이유없이 일방적으로 재계약을 거부하거나 재계약 조건으로 전·월세 값 과다인상 요구 등을 내거는 사례들이 빈발하고 있다.

그러므로 우선 절실한 부분은 집주인에 의한 일방적인 계약거절이나 재계약시 전·월세값 과다인상을 차단할 수 있는 제도적 장치를 갖추는 것이며, 개정안도 여기에 초점을 맞추고 있다.

즉, 세입자가 월세를 계속해서 연체하는 등의 정상적인 사유를 명시해 집주인 마음대로 재계약 거부를 할 수 없게 하는 한편, 세입자들의 아동교육기간(유치원1년, 초등학교 6년) 등을 감안하여 총 8년의 기간 내에서 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 했으며, 또한 총 8년의 기간 내에 세입자가 재계약을 원하는 경우 현행법의 임대료 인상률 상한(5%)을 제한하는 규정이 적용될 수 있게 해 전·월세 값이 안정될 수 있게 했다(개정안 제6조 계약갱신 요구 등).


임대료 과다인상 행위 등에 대한 안전장치

훌륭한 법이 있어도 실효성을 갖추지 못하면 그것은 무용지물이 되기 십상이다. 따라서 법적용의 실효성을 도모하기 위한 장치가 반드시 필요하다.
개정안은 임대료 인상률 제한 규정을 위반해 전월세값을 인상한 경우, 지방정부가 시정조치·과태료 부과를 할 수 있게 하는 한편, 과도한 전월세값 형성의 가능성을 차단하기 위해 “인근의 유사한 주택에 비해 현저히 부당한 전월세값”에 대해서는 시정조정이 가능하게 하여 법적용의 실효성을 도모하고자 했다(개정안 제14조 시정조치 등).


임대차분쟁의 신속한 해소

현행법은 집주인과 세입자 사이에서 발생하고 있는 각종 형태의 임대차분쟁도 방치하고 있다. 이 때문에 “전세금을 돌려주지 않아요”, “낡은 보일러를 교체해 주지 않아요”와 같은 유형의 분쟁이 발생하는 경우, 당사자간 합의가 되지 않는 한 분쟁해소는 쉽지 않다.

물론 현행제도에서도 법원에 민사소송법에 의한 민사조정이나 민사소송을 제기하여 해결하는 방법은 있다. 그러나 기간이 길고 절차의 복잡성, 비용부담 등 때문에 현실적 해결책이 되지 못하고 있으며, 심지어 당사자가 인정할 수 있는 객관적인 제3자가 단순히 조정해주는 것만으로도 쉽게 해결할 수 있는 사소한 사안까지 조정이나 소송 절차를 거쳐야 하는 문제가 있어 세입자들 다수가 권리구제를 포기하고 있는 것이 현실이다.

예를 들어 YMCA시민중계실의 보고에 따르면, 집주인이 자발적으로 임대료를 반환하지 않을 경우에 조정이나 소송으로 해결한 사례는 12.9%에 불과하며, 59.6%의 세입자들이 속수무책일 수밖에 없었던 것으로 나타나고 있다.

그러므로 임대차분쟁 및 갈등을 신속히 해소하기 위해서는 분쟁조정을 위한 제도적 장치가 절실한 데, 개정안은 임대주택법 등의 관련 규정의 선례를 감안해 실효성 있는 임대차분쟁조정위원회의 설치근거를 마련했다(개정안 제16조∼17조).


부작용 문제에 대해

상가임대차보호운동에서도 나타났듯이, 법개정 후부터 일정 기간동안 임대료 과다인상 등의 부작용이 나타날 수 있다. 이같은 부작용을 없애기 위한 개정안의 해법은 크게 다음의 세 가지다.

△법개정과 더불어 시행될 수 있다. 즉, 상가법과 달리 이번 개정안의 내용은 법시행을 늦출 아무런 이유도 없다. △법개정과 더불어 광역자치단체가 임대료 과다인상 및 불법 부당한 행위에 대해 시정조치 등을 취할 수 있으며, 임대차분쟁조정위원회를 설치하여 분쟁의 실질적 조정이 가능하다. △상가법과 달리 법 시행 이후 세입자의 재계약이 보장될 수 있으며, 따라서 과도기적 부작용이 최소화될 수 있다.


외국 입법례
본인 원하면 '평생 임대' 가능


외국의 입법례에서 상가건물임대차의 계약갱신청구기간을 일반적으로 제한하고 있는 반면에(영국 14년, 프랑스 9년, 독일 최장 30년), 주택임대차에서는 주거안정을 보다 분명히 도모하기 위해 계약갱신청구기간을 제한하지 않고 있다(단, 독일은 30년으로 제한).

임대 주택에 사는 사람들은 사실상 본인이 원할 경우 사실상 평생 임대가 가능하다는 뜻이다. 따라서 민주노동당의 8년 안은 안정적 주거환경 마련과 한국 사회의 현실을 감안한 위한 과도기적 제안이라고 볼 수 있다.

주거권 개념이 성립되어 있는 외국의 입법례에서는 상가건물의 임대차보다 주택임대차를 더욱 적극적으로 보호하고 있음을 알 수 있다.
[ 100호] 8.19 ~ 8.25