◆ 세곡지구는 판교 신도시와의 거리가 10여분이 남짓한 거리에 있으며, 세곡동 사거리에서 강남, 송파, 성남, 용인 등으로 진입이 편리하다. 또한, 택지지구인 점을 감안한다면 서울시에서는 추가 도로망 확충과 지하철 노선 연결 등 도시기반 시설들을 먼저 개발 후 분양하기 때문에 앞으로의 교통대책은 더할 수 없이 좋아질 것이다.
농경지(70%) 기타(30%)로 이뤄져 있으며 비닐하우스 136동, 가옥 9동, 근린생활시설 5동 등이 자리잡고 있다.
서울외곽순환고속도로(송파IC), 내곡분당간 도시고속화 도로(내곡IC)와 지하철 8호선(복정역)이 붙어있다. 지구 남서 측엔 범 바위산이, 북측에 대모산 등이 있다.
＠ 금단의 땅 새봄맞이..(Green belt)
그린벨트는 개발제한구역을 일컫는 말로 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하는 개발억제 수단을 말한다.
그린벨트는 1971년 처음 지정된 이래 8차례에 걸쳐 계속 그 범위가 확대되어 현재 14권역 42개시, 21개 군에 5,343.2㎢(16억 3,262만평)가 지정되어 있고, 이는 전 국토의 5.4%이다. 그린벨트내 토지이용을 현황을 보면 전체 면적 5343.3㎢ 중 임야가 3272.4㎢로 61.3%를 차지하고 밭이 15.8%, 논이 8.9%를 차지하여 임야가 대부분이 녹지라고 할 수 있다.
그러나 최근 그린벨트 해제가 봇물을 이루면서 이에 대한 논쟁이 뜨거운 가운데 정부는 주택용지 부족 해소와 서민주택 안정을 위해 일부 그린벨트를 해제할 전망이다.
＠ 세곡동 반고개 마을, 율현동 방죽2마을
국토의 5.4%에 해당하는 그린벨트는 71년 이후 금단의 땅이었다. 그러나 정부가 중 규모 집단취락지구에 대한 그린벨트 해제를 본격화하면서 그린벨트 해제지역이 좋은 투자대상으로 떠오르고 있다. 그린벨트 해제지역의 가치는 시간이 지날수록 높아질 것으로 예상되면서 뭉칫돈이 그린벨트로 이동하고 있다.
: 세곡동 168일대 2만5000여 평과 율현동 196일대 1만평 그린벨트
서울시가 지난해 말 국민임대주택 10만 가구 건설의 일환으로 해제키로 한 시내 그린벨트 10곳 중 2곳으로 7월까지 그린벨트에서 해제되는 곳이다.
강남구 세곡동과 율현동은 그린벨트 해제 예정지 중에서도 노른자위로 손꼽힌다. 강남권에 위치해 있고 복잡한 도심 속에서 전원생활을 즐길 수 있다는 측면에서 실수요자들에게 인기가 있으며 서울외곽순환고속도로와 송파대로 등으로 연계가 쉽다.
또한 2007년에 6천여 가구가 들어서는 대규모 택지지구인 장지지구와 판교지구와도 인접해 있어 개발 잠재력도 높을 전망이다.
: 세곡동, 율현동은 지금
높은 빌딩과 현대인들의 편의시설들이 즐비하게 늘어선 2호선 수서 역에서 마을버스를 타고 1분도 채 안 걸려 조금 전과는 전혀 다른 풍경들이 펼쳐진다. 맑고 시원한 공기에 창 밖으로 보이는 논과 밭, 평온한 분위기 속에서 옛 시골의 향취를 느낄 수 있다. ‘서울에 특히 강남구에 이런 곳이 있었나’ 라는 감탄이 절로 난다.
그린벨트 지역이라고 하면 으레 판자촌과 비닐하우스를 연상하지만 세곡동과 율현동은 달랐다. 비닐하우스와 밭 등은 있었지만 주택들은 매우 고급스러웠다. 개인 정원을 갖춘 여유 있는 공간, 마치 달력에서나 본 듯한 그런 느낌이었다.
율현동 방죽2마을은 수서 역에서 밤고개길을 따라 5분 정도 가다 보면 왼편에 보이는 곳이다. 대부분 1층 규모이며 이미 그린벨트가 해제된 방죽1마을과 길 하나를 사이에 두고 마주보고 있다.
방죽1마을은 그린벨트가 해제돼 2층으로 증축이 가능하고 일부 신축건물들도 눈에 띈다.
방죽2마을도 지난 해 7월에 그린벨트가 해제돼 1종 전용주거지역으로 용적률100%ㆍ건폐율50%(2층 이하)를 적용 받는다.
세곡동 반고개 마을은 세곡동 사거리와 바로 인접해 있다. 다리를 건너면 바로 성남시다. 사거리를 주변으로 상가들과 주택들이 들어서 있다.
주택 뒤로 밭, 비닐하우스들이 즐비하게 늘어서 있다. 이곳이 바로 그린벨트 해제 예정지로 임대아파트가 들어선다.
가격은 이미 많이 올라 있다. 세곡동과 율현동 그린벨트 내 가옥은 평당 1300만∼1500만원대로 지난해에 비해 평당 500만원 정도 올랐다. 인근 전답의 경우도 대로변 인접 전답은 평당 300만~350만원, 맹지는 평당 150만원을 넘는다.
거래는 많지 않다. 간혹 외지인의 손길이 뻗치기는 하지만 기대심리가 높아 나오는 매물이 귀하다. 인근 중개업소에서는 ‘’이미 많은 전답과 가옥들이 자본여력이 있는 외지인의 손에 넘어갔고 이들은 급하게 매물을 내놓기 보다는 판교 개발처럼 10년 후를 내다보는 경향이 있다’고 전한다.
＠ 투자가치 있을까?
이미 가격이 많이 오른 상태이기는 하지만 막상 그린벨트에서 풀리면 추가 상승이 기대된다.
그린벨트 해제 예정 지역 일대의 땅값이 오르는 것은 그린벨트 해제에 따른 파급효과가 클 것이라는 기대심리 때문인데 더욱이 강남권내의 개발제한구역은 교통이 편리할 뿐만 아니라 주거지로서도 손색이 없다.
2002년 9월 이미 그린벨트에서 해제된 율현동 방죽1마을, 자곡동 못골마을, 세곡동 은곡마을은 현재 평당 1500만원 대에서 가격이 형성되고 있다.
그러나 아직도 추가 상승의 기대심리가 높아 매물이 많지 않다.
현재 평당 1000만~1300만원 대를 형성하고 있는 세곡동 반고개 마을과 율현동 방죽2마을도 그린벨트가 해제되면 율현동 방죽1마을 등 이미 그린벨트가 해제된 인근지역의 시세를 따라갈 것이라는 전망이 지배적이다.
▶ 세곡지구 입주희망자 지금 진행해야……
세곡지구, 우면지구에 입주를 원하는 투자자라면, 합법적이고 안정적인 입주권 확보를 위해서 지금 진행을 해야 한다.
장지지구 역시 2004년 4월에서야 택지조성공사가 들어가는데 이미 2003년 2월에 입주대상자가 확정되어 접수 마감 되었으며, 철거가옥의 시세 역시 지속적으로 상승할 것이기 때문에 미리 준비하는 것이 비용을 줄일 수 있다는 것이다.
특별분양전문업체인 ㈜ CR 플랜트에 따르면 서울 강남외곽지역의 개발이 가시화 되면서 서울지역 15평형 정도의 철거가옥들이 지난해 말과 비교해 꾸준히 상승하고 있다며, 특별분양권을 원하는 투자자라면 지금이라도 믿을만한 업체를 통한 투자를 진행하는 것이 합리적일 것이라고 했다.
★ 향후 접수 가능한 지구
● 세곡지구 – 쾌적한 신강남 1번지 (세대수 : 2,247세대)
● 마천지구 – 뉴타운지구와 같이 개발 (세대수 : 1,633세대)
● 상암2지구 – 상암 새천년 신도시(DMC) (세대수 : 2,916세대)
● 우면2지구 – 서초구 특급택지지구 (세대수 : 3,187세대)
● 신정3지구 – 온수도시공원화 (세대수 : 3,123세대)
● 마곡지구 – 서부권의 핵심지역으로 첨단 연구개발(R&D)단지 조성 (세대수 : 9,587세대)
● 신내2지구 – 서울 의료원 이전 (세대수 : 1,352세대)
● 신내3지구 – 예정지구 (세대수 : 5,210세대)
● 내곡지구 – 친환경적인 도시 조성과 신분단성 청계역 예정 (세대수 : 5,314세대)
● 천왕2지구(예정지구) – 11월29일 예정지구 지정 (세대수 : 1,560세대)
● 문정지구 – 서울의 비즈니스 파크 조성과 동남권 유통단지
★ 접수 완료된 지구
● 장지지구 – 동남권 유통단지와 연계 개발 (세대수 : 5,591세대)
● 발산지구 – 마곡지구와 연계 개발 (세대수 : 5,592세대)
● 강일 1,2 지구 – 마지막 한강 조망권을 이용한 친환경 주거공간 조성 (세대수 : 10,000세대 이상)
● 상암 1 지구 – 최상의 주거공간 입증과 DMC 조성 (세대수 : 7,700세대)
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